Exonération fiscale pour un projet immobilier

En vigueur depuis la mi-février et jusqu’à la fin 2026, l’exonération temporaire de taxation des dons familiaux de sommes d’argent pour acheter un logement neuf ou rénover sa résidence principale se heurtait à des difficultés d’interprétation juridiques.
Dans un récent Bulletin officiel des finances publiques, le fisc est enfin venu apporter des éclairages sur ses modalités d’application. Plusieurs imprécisions ont visiblement freiné le déploiement de ce généreux coup de pouce fiscal qui exonère jusqu’à 100.000€ par donateur et même jusqu’à 300.000€ par donataire.

Bénéficiaires : un cadre de descendance familiale strict
La mesure, déployée pour soutenir un marché du logement en grande difficulté, concerne les dons familiaux de sommes d’argent au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, en l’absence d’une telle descendance, d’un neveu ou d’une nièce. « Il est précisé que, par neveu ou nièce, il convient d’entendre les seuls enfants des frères et sœurs du donateur, à l’exclusion, le cas échéant, de ceux du conjoint de ces derniers« , détaille le fisc.

Concernant la période de versement de ces sommes, les services fiscaux rappellent que le ou les versements doivent intervenir entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, et que c’est au donataire d’apporter la preuve de la date de leur(s) versement(s) effectif(s), dont il doit produire les pièces justificatives à la demande de l’administration.

Conditions d’exonération pour un achat immobilier
Cette exonération exceptionnelle de dons de sommes d’argent est limitée à trois cas de figure : les sommes doivent être affectées dans les six mois à l’achat d’un logement neuf, vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou à des travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale.
Elle n’est pas valable pour l’acquisition d’un terrain à bâtir, même si celui-ci est prévu pour la construction ultérieure de sa résidence principale. Le donataire construisant lui-même sa maison ne peut pas non plus bénéficier de cette exonération.
Le logement acheté doit par ailleurs être conservé au moins cinq années, soit comme résidence principale, soit loué à ce même usage. Sous ces mêmes conditions, l’acquisition peut être réalisée en usufruit ou en indivision, mais pas en société civile immobilière (SCI), indique l’administration.
Précision attendue concernant le délai de six mois pour réaliser ces opérations à compter du versement de la donation : la date d’acquisition retenue par l’administration est celle de la signature de l’acte authentique d’achat, et non le contrat de réservation ou le compromis de vente.

Travaux de rénovation énergétique de la résidence principale
Enfin, si les sommes reçues sont destinées à financer des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale (dont le donataire doit être propriétaire), ces travaux doivent absolument figurer parmi les gestes éligibles à l’aide d’Etat MaPrimeRénov’ (lesquels se réduisent mois après mois) et réalisés par un professionnel agréé.

Les travaux ne peuvent être effectués par le donataire lui-même, qui doit rester par ailleurs propriétaire-occupant de son logement pendant cinq années à compter de la date d’achèvement des travaux. Pas de double coup de pouce à prévoir : les travaux financés par les sommes données exonérées de taxation ne pourront logiquement pas bénéficier en plus de la subvention MaPrimeRénov’.