Crédit immobilier : une crise comparable à celle de 2008

En 2022, la production de prêts immobiliers a chuté de 19,9 % par rapport à 2021, d’après l’Observatoire du Crédit Logement-CSA paru le 17 janvier. En nombre de crédits accordés, la baisse annuelle atteint 20,5 %. Cette chute a été particulièrement forte durant la seconde moitié de l’année. Au second semestre, les crédits à l’habitat ont dégringolé de 35,7 % en valeur par rapport aux six derniers mois de 2021.

La remontée du taux d’usure qualifiée d’historique au dernier trimestre 2022 n’a pas inversé la tendance. Alors que celle-ci devait permettre de débloquer le marché du crédit immobilier, la fin de l’année a été catastrophique. En décembre, en niveau trimestriel glissant, la production de prêts a baissé de 44 % en valeur et de près de 43 % en nombre d’emprunts accordés par les banques.

Baisse plus grave que durant le confinement

« Une telle chute ne s’était pas constatée depuis l’automne 2008, au plus profond de la crise financière internationale venue des Etats-Unis », fait remarquer l’Observatoire émanant du leader français de la garantie des crédits immobiliers résidentiels. Le repli d’activités de fin 2022 s’avère même plus prononcé que celui constaté durant le premier confinement de mars 2020, fait également remarquer le Crédit Logement.

A l’origine de cet écroulement : la chute de la demande. Dans leur bilan immobilier annuel diffusé mi-décembre, les Notaires de France estimaient à -6 % la baisse du nombre de transactions en 2022 pour atteindre 1,13 million de ventes. Mais cette estimation pourrait être revue.

En effet, ce chiffre ne tient pas compte des trois derniers mois de l’année. Les notaires ont évalué le nombre de transactions annuelles en comparant la production à fin septembre 2022 avec celle enregistrée à fin septembre 2021. En outre, 2021 avait été une année historique, ce qui décuple la baisse annuelle. Les Notaires avaient enregistré plus de 1,2 million d’opérations.

Taux moyen au-dessus de 2,5 % en janvier

Il faut dire qu’en 2020 et 2021, le marché immobilier était largement soutenu par des taux d’intérêt de plus en plus bas. En décembre 2021, leur niveau moyen, toutes durées d’emprunt confondues, était tombé à 1,06 %. Mais en 2022, la tendance s’est inversée. Les taux immobiliers ont plus que doublé pour atteindre le niveau moyen de 2,34 % en décembre dernier, selon l’Observatoire du Crédit Logement. Pour les seuls emprunts immobiliers contractés sur plus de 20 ans, le taux moyen s’élève à 2,42 % à fin décembre, contre 1,13 % il y a un an.

Et cette tendance haussière reste de mise depuis le début de 2023. OAT, taux directeurs de la BCE et taux d’usure : ces indicateurs continuent à augmenter et poussent les taux immobiliers vers le haut. A la mi-janvier, le taux moyen des crédits à l’habitat s’établit ainsi à 2,52 %, en augmentation de 18 points depuis décembre 2022. A noter qu’il est rare que l’Observatoire donne en cours de mois le niveau des taux constatés. Le signe probablement que la remontada est claire et forte.

Triple choc

Mais la problématique du crédit immobilier dépasse le seul niveau des taux. En parallèle de la progression des taux d’intérêt, les ménages ont été également confrontés à des établissements bancaires moins enclins à prêter. Les taux immobiliers étant plafonnés par le taux d’usure, « la nouvelle phase de relèvement des taux de la BCE, qui s’est alors amorcée, a pesé sur les marges des banques », explique également le Crédit Logement.

Ce double choc, celui des taux et celui sur la production, commence à affecter les prix de l’immobilier. En 2022, ils ont certes continué de progresser. En moyenne, les prix de l’immobilier ont grimpé de 4,6 % en France, d’après l’indice des prix de l’immobilier de Meilleurs Agents et des « Echos » . Mais, cette hausse est deux fois plus faible que celle constatée sur l’année 2021. Dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou encore Bordeaux, le prix moyen du mètre carré a même déjà baissé.