Crédit immobilier : Le rebond du marché se confirme
16/07/2024 - Les Echos
Les doutes liés à la dissolution n’ont pas interrompu la reprise de la production de crédits immobiliers qui se dessine depuis le mois de février.
Après deux années de production en chute libre, le crédit immobilier donne des signes de convalescence, à en croire le dernier baromètre Crédit Logement/CSA portant sur le deuxième trimestre. « Le point de retournement du marché des crédits immobiliers a été franchi en février », indique l’Observatoire, particulièrement suivi en raison de la fraîcheur des données qu’il relaye. Cette dernière édition, publiée mardi, couvre ainsi la dissolution de l’Assemblée nationale du mois de juin, dont on craignait les effets sur les projets immobiliers des Français.
Or la situation s’est redressée ces derniers mois. La production de prêts a progressé en volume de 12,2 % au deuxième trimestre, par comparaison au premier. Alors que le premier trimestre (par comparaison à la fin 2023), affichait encore un recul important. La situation est encore plus marquée si l’on regarde le nombre de prêts souscrits sur la période.
« Le marché repart, mais les plaies ne sont pas refermées », souligne Michel Mouillart, responsable de l’Observatoire. Ainsi, en rythme annuel, la production de prêts reste orientée à la baisse, en chute de 25,5 % au deuxième trimestre. Mais l’an dernier, à la même période, la baisse constatée était presque de… 41 % ! « La reprise est spectaculaire, mais avec un effet de base très faible. La chute fut belle, et la remontée est lente », relativise l’économiste.
Un marché tiré par l’ancien
Il n’empêche, cela faisait longtemps que ces indicateurs ne viraient pas au vert. Le marché est tout particulièrement tiré par l’ancien (plutôt que par le neuf) qui représente environ les deux tiers du crédit immobilier. Des ménages aisés ont commencé à saisir de bonnes affaires. Des cadres et des professions libérales dotées de revenus plus importants que les primo-accédants (ceux qui achètent leur logement pour la première fois, NDLR), et qui profitent des baisses de prix observées ces derniers mois : cela s’observe dans la solvabilité des acquéreurs de ce segment de marché qui s’améliore très rapidement : l’an dernier, l’apport des ménages représentait en moyenne 21 % de la valeur du logement, et le bien représentait l’équivalent de 4,7 années de revenus. Un an plus tard, l’apport grimpe à 22,6 %, et l’acquisition ne représente plus que 4,5 années de revenus.
Plusieurs planètes se sont alignées pour permettre ce redémarrage dont bénéficient pour l’heure un peu moins les ménages modestes. A la faveur de la maîtrise de l’inflation, la BCE a baissé une première fois ses taux cette année et les taux des crédits ont bel et bien entamé une décrue : les taux moyens (toutes durées confondues) sont retombés à 3,66 % à fin juin, après avoir atteint un pic à 4,20 % à la fin 2023. Dans le même temps, la part de prêts accordés à plus de 20 ans reste à des niveaux stratosphériques (64,2 % de la production), ce qui permet aussi d’aider les clients à emprunter davantage.
Des marges reconstituées
Les banques ont elles aussi retrouvé de l’appétit pour l’activité de prêt. Après une année passée à reconstituer leurs marges – bousculées par le nouvel environnement de taux – elles peuvent à nouveau faire rimer prêter et rentabilité. « Avec la chute de l’inflation, c’est aussi la première fois depuis trois ans que les taux d’intérêt réels redeviennent positifs », souligne Michel Mouillart. Dit autrement, le taux d’intérêt nominal du crédit était jusque-là inférieur à celui de l’inflation. La situation s’est à présent inversée, ce qui est favorable aux banques… qui désormais s’inquiètent de la faiblesse de la demande.
Les incertitudes politiques du moment n’ébranlent pas davantage Michel Mouillart. Pour les investisseurs, la crainte est de voir se dégrader la situation d’endettement de la France, ce qui par ricochet ferait grimper les coûts de refinancement des banques françaises, et flamber le crédit. Or, à ses yeux, ce risque est déjà intégré dans les modèles économiques, et ne devrait donc pas avoir plus d’effet s’il se concrétisait.
Au total, l’Observatoire s’attend à une production tournant autour de 150 milliards d’euros en 2024, peu ou prou le même niveau qu’en 2023. Avant d’atteindre 165 ou 170 milliards d’euros l’an prochain.