Ces propositions chocs du budget 2025 pour les propriétaires

Le secteur de l’immobilier ne sortira probablement pas indemne de la frénésie fiscale qui s’est emparée des parlementaires en quête de recettes dans l’élaboration du budget 2025. Face à l’urgence de la crise du logement en France, ne rien faire n’est pas envisageable mais taxer davantage ou raboter les aides tous azimuts peut s’avérer contre-productif.

La voie des compromis se révèle étroite. Elle n’est pas impraticable comme en témoignent les amendements déjà votés par les députés. Parmi eux certains sont favorables, d’autres défavorables aux propriétaires et aux investisseurs immobiliers. Mais rien n’est encore figé dans le marbre.

Les débats de la partie « recettes » du projet de loi de finances (PLF) pour 2025, qui n’ont pas pu arriver à leur terme le 26 octobre, reprendront le 7 novembre. Le vote solennel de l’Assemblée nationale sur cette première partie, qui était prévu le 29 octobre, n’aura donc pas eu lieu. Le texte pourrait être renvoyé au Sénat dans sa version initiale, s’il est rejeté par l’Assemblée nationale, ou dans une version adaptée par le gouvernement en cas de recours au 49.3, qui permet l’adoption sans vote du Budget 2025.

Les dés ne seront définitivement jetés qu’en toute fin d’année au moment de l’adoption définitive du PLF 2025. Sans compter que les cartes pourraient à nouveau être rebattues si une grande loi logement voit le jour l’an prochain. Le point, après passage en commission des finances, sur les amendements adoptés par les parlementaires.

L’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ)

Mentionné dans le dossier de presse du PLF 2025, le retour d’un PTZ, principal dispositif de soutien aux primo-accédants à la propriété, sur tout le territoire, n’avait, faute de temps, pas pu être inscrit dans le PLF 2025 lui-même. La mesure a été réintroduite au cours des débats par le biais de plusieurs amendements. Alors que le marché du logement est en crise, des parlementaires défendent la création d’un « choc de confiance » pour relancer les transactions et les constructions afin de fluidifier l’activité.

Avec des discussions relatives aux conditions de ressources et au champ d’application (neuf ou neuf et ancien), l’amendement adopté du groupe Horizons & Indépendants propose d’étendre l’éligibilité au PTZ pour l’achat d’un logement neuf ou ancien à l’ensemble du territoire, tant pour l’habitat collectif que pour l’habitat individuel, actuellement en grande difficulté. Et ce pour toutes les offres de prêts émises entre le 1^er janvier 2025 et le 31 décembre 2027.

Le durcissement de la fiscalité locative

Dans la version initiale du PLF 2025, une mesure vise à rééquilibrer la fiscalité entre location meublée et non meublée (article 24). Elle supprime un avantage fiscal important en faveur de la location meublée par rapport à la location de biens dits nus ou vides.

Ainsi, les amortissements admis en déduction pour le calcul du revenu imposable seraient, en cas de cession, réintégrés dans l’assiette de la plus-value imposable. Ce qui renchérirait considérablement le montant de l’impôt sur la plus-value. Cette mesure serait applicable uniquement aux locations meublées exercées à titre non professionnel (LMNP), pour les loueurs qui déclarent au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette mesure s’appliquerait aux cessions réalisées à compter du 1^er janvier 2025. Le gain pour le gouvernement est estimé à 200 millions d’euros pour l’année 2025.

Le coup de rabot n’est ni confiscatoire ni punitif met « permet de corriger une anomalie fiscale majeure […], a commenté au cours des débats Charles de Courson, rapporteur général du budget. Il n’y a pas de risque de grippage du marché immobilier car le régime LMNP ne représente que 13 % du marché locatif et demeure très avantageux. L’article 24 rééquilibre la fiscalité pour encourager plutôt la location de logements vides, de long terme donc. »

La Commission des finances a toutefois restreint la portée de l’article en adoptant un amendement de la députée Véronique Louwagie (Droite républicaine) qui limite la réforme aux biens meublés loués à des fins touristiques. Il s’agit de distinguer, au sein des locations meublées, la courte durée de la longue durée. Et donc de conserver pour ces dernières – parmi lesquelles on trouve notamment les résidences pour étudiants et pour séniors – tous les avantages du statut LMNP.

Dans le même esprit d’aligner la fiscalité des meublés touristiques sur celle des locations classiques, plusieurs amendements ont été adoptés qui visent à rogner les atouts fiscaux du meublé. Ils émanent principalement des députés Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) et Inaki Echaniz (Socialistes et apparentés), deux parlementaires par ailleurs porteurs d’une proposition de loi (PPL) transpartisane de régulation des meublés de tourisme en zones tendues de type Airbnb qui, elle aussi, durcit les règles dans ce domaine.

Plus favorable aux bailleurs, un autre amendement d’Annaïg Le Meur propose de relever de 30 % à 50 % le taux d’abattement fiscal pour la location nue de longue durée.

La proposition de loi dite « Airbnb » n’avait pas été votée, en raison de la dissolution, mais elle est revenue en commission mixte paritaire le 28 octobre. Un accord a été trouvé entre députés et sénateurs . Le texte a été adopté définitivement par l’Assemblée nationale le 7 novembre 2024. Certaines mesures sont redondantes avec celles du PLF 2025, mais explique Inaki Echaniz au cours des débats, « par sécurité, nous souhaitons néanmoins qu’elles soient aussi inscrites dans le PLF. »

 La taxation des plus-values sur la résidence principale

C’est un amendement du député Peio Dufau (Socialistes et apparentés) qui pourrait faire blêmir les propriétaires. Adopté en Commission des finances, il défend dans certains cas la taxation de la plus-value sur la vente de la résidence principale, qui en l’état actuel du droit y échappe complètement contrairement à la résidence secondaire. Seuls seraient concernés les propriétaires qui achètent et revendent leur résidence principale dans un délai de moins de cinq ans. L’auteur de l’amendement vise à prévenir les abus, en luttant contre « les mécanismes de culbutes spéculatives ».

Un autre amendement du député Jean-Paul Mattei (Les Démocrates) prévoit une modification plus générale du régime actuel de l’exonération des plus-values fondée sur la durée de détention. Il propose de supprimer les abattements pour durée de détention et de les remplacer par une indexation du prix d’acquisition en fonction de l’inflation. En parallèle, l’imposition de la plus-value se ferait au taux de la « flat tax ». Cette réforme, qui s’appliquerait à compter du 1^er janvier 2026 pour les terrains à bâtir et à partir du 1^er janvier 2027 pour les biens bâtis, « pourrait créer un choc d’offre dans les deux ans à venir, ce qui serait très bénéfique dans la période actuelle ».

Le dispositif Pinel

Aucun mot dans le budget 2025, sur la création d’un véritable statut fiscal du bailleur privé ni sur un successeur au dispositif d’aide à l’investissement locatif Pinel. Mis en place il y a dix ans, ce régime, qui a séduit de nombreux investisseurs et locataires, doit s’éteindre au 31 décembre 2024. Dans le contexte de crise aiguë qu’ils traversent, les promoteurs immobiliers réclamaient au gouvernement une prolongation d’au moins un an du Pinel. Ce dispositif aurait pu être prorogé de quelques mois par le PLF 2025. La date de fin mars 2025 circulait.

Plusieurs amendements ont été déposés qui proposent d’arrêter progressivement le dispositif, en le prorogeant de trois mois pour des contrats de réservation déjà signés. Mais la Commission des finances les a rejetés. « Le Pinel n’est pas une solution, a commenté Charles de Courson. Tous les acteurs ont d’ailleurs anticipé sa disparition. Ne le réinventons pas. »

En revanche, un amendement déposé par le gouvernement et adopté, resserre les conditions de l’aide fiscale « Denormandie ancien ». Le bénéfice du dispositif avait été élargi aux investissements réalisés dans les copropriétés dégradées. Le gouvernement propose de revenir sur ce point, considérant que le nouveau dispositif n’est « pas satisfaisant » et « pas efficace ».

D’autres mesures en préparation

D’autres mesures, défavorables aux propriétaires et aux investisseurs, pourraient resurgir dans le PLF 2025. Parmi elles, le retour de la taxe d’habitation sur les résidences principales pour les ménages les plus riches et le relèvement des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément nommés « frais de notaires ».

« Il faut épargner au logement la surfiscalisation, s’offusque le 26 octobre dans un post LinkedIn, Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Imsi (Institut du management des services immobiliers). L’idée émise par des parlementaires d’habiliter les collectivités locales à augmenter les DMTO est à écarter. Le niveau de ces frais en France culmine. Il oblige les ménages qui achètent un logement à payer près d’un dixième du prix en plus ! En outre, cette manne n’est pas fléchée pour la politique de l’habitat. La surenchère réduirait encore le nombre de transactions, ce qui serait contreproductif pour les départements et les communes. »

A l’inverse, le dispositif fiscal d’incitation à la location sous conditions, Loc’Avantages, pourrait être amélioré et davantage de ménages seraient éligibles au bail réel solidaire (BRS) .