Immobilier : le marché de la location au bord de l’asphyxie
Résumé de l’article :
- Une offre en baisse de 6% (-50% en 3 ans)
- Une demande en hausse de 1% ( (+45% en 3 ans)
- Taux de rotation de 18% (contre 24% avant COVID)
15/01/2025 - Les Echos
Alors que des signes d’embellie se font sentir sur le marché de la transaction d’immobilier résidentiel ancien, le marché de la location de logements – bloqué depuis de longs mois – concentre les inquiétudes des professionnels.
En 2024, la pression sur le marché locatif s’est à nouveau accrue. Avec, une offre – c’est-à-dire un volume d’annonces – encore en baisse de 6 %, et une demande – les contacts pris par les clients sur le site – en hausse de 1 %, selon la plateforme d’annonces immobilières Bien’Ici. « Sur trois ans, l’offre est en baisse de plus de 50 % et la demande en hausse de 45 % », souligne Régis Sébille, responsable des analyses chez Bien’Ici.
Tension sur les petites surfaces
Les chiffres de l’offre doivent être en partie tempérés, car certains logements trouvent preneur sans même qu’il ait été nécessaire de publier une annonce en ligne – les agents immobiliers n’ayant qu’à puiser parmi les nombreux clients en attente dans leurs fichiers.
Néanmoins, estime Loïc Cantin, le président de la FNAIM, la Fédération nationale de l’immobilier, « la crise de l’immobilier est derrière nous, mais devant, c’est une crise du logement qui s’affiche ». La tension est particulièrement forte pour les petites surfaces à louer – studios ou deux pièces – et dans les grandes métropoles et les villes étudiantes.
« A Rennes l’été dernier, il y avait deux fois moins d’annonces que l’été précédent », poursuit le spécialiste de Bien’Ici – la période estivale étant celle qui concentre le plus de demande, entre les étudiants qui cherchent à se loger et les familles qui souhaitent avoir bouclé leur déménagement avant la rentrée. Côté régions, l’Ile-de-France, l’Auvergne-Rhône-Alpes, la Provence-Alpes-Côte d’Azur et l’Occitanie sont les plus problématiques.
Le marché de la location est « étouffé parce qu’il n’est plus alimenté – entre la chute de l’investissement locatif, les ménages locataires qui n’ont pas pu acheter et n’ont donc pas libéré leurs logements et les propriétaires qui ont choisi de mettre leurs biens en location de tourisme », résume Charles Marinakis, le président de Century 21.
A ce titre, citant des données Eurostat de 2023, Loïc Cantin souligne que « la France était sur la première marche du podium en Europe en matière de nuitées de location de courte durée via les plateformes, avant même d’avoir intégré l’effet JO ». Ceci devant l’Espagne, l’Italie, l’Allemagne, le Portugal et la Grèce.
Faible taux de rotation
En conséquence, les locataires restent plus longtemps en place. « En 2024, nous sommes arrivés à un taux de rotation de 18 % sur nos logements gérés. C’est historiquement faible. Avant la crise Covid, c’était plutôt 24 % ou 25 % », témoigne David Chouraqui, directeur général adjoint de Crédit Agricole Immobilier – à la tête du réseau d’agences Square Habitat.
« Il y a un phénomène de resserrement du marché de la location assez inquiétant. D’ailleurs – vu les difficultés qu’ils rencontrent à trouver un logement – les rapports avec les candidats locataires sont extrêmement tendus », poursuit-il.
Comme nombre de ses confrères, il craint que l’interdiction à la location des logements G – devenus indécents au 1er janvier 2025 – ne vienne aggraver la situation. Et ce sera ensuite au tour des biens classés F au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE) en 2028.
Charles Marinakis alerte, d’ailleurs, sur le risque de voir de plus en plus de propriétaires présenter de faux DPE. « Sur le Web, il est très facile de s’en procurer un, réalisé à Dakar ou Abidjan », s’alarme-t-il.
« Je suis partagé sur cette politique. Je sais au fond de moi qu’elle est bonne pour le marché et pour les locataires, puisqu’elle permet d’avoir des logements de meilleure qualité. Mais nous constatons que les propriétaires ont du mal à faire les travaux. Et beaucoup nous disent : j’arrête de louer parce que c’est trop compliqué », constate de son côté Guillaume Martinaud, le président d’Orpi – qui craint aussi une « accentuation de la pression » sur le marché locatif. « On est en train de payer des années ou on n’a pas agi », regrette-t-il.
Solutions locales
Des signes d’espoir sont tout de même permis : « La reprise des ventes pourrait libérer des logements sur le marché de la location, indique David Chouraqui. Ce qui a largement contribué à bloquer le marché dans un sens pourrait le débloquer dans l’autre. »
Une loi adoptée fin octobre est, par ailleurs, venue limiter l’avantage fiscal lié à la location de meublés de tourisme comparativement à celle des biens traditionnels, et donner de nouveaux outils d’encadrement aux maires. Avec pour but de libérer du logement pour les habitants.
A part ça, préconise Régis Sébille, « il y a une solution à chercher dans l’aide aux propriétaires-bailleurs. Il faut accompagner financièrement l’investissement locatif, parce qu’on est sur un marché où il y a beaucoup de demande et pas assez d’offres ».
Le spécialiste évoque aussi des solutions plus locales, de transformation d’immeubles de bureaux vides en immeubles d’habitation, ou de mobilisation du parc de logements vacants.
Il évoque l’exemple de la Métropole de Lyon qui, en avril dernier, a créé une foncière pour racheter des logements vacants et les rénover, puis en confier la gestion à des associations chargées de les louer à des personnes en situation de précarité. « Il y a urgence à réagir ! » conclut Loïc Cantin, qui prévoit une année 2025 « pire que 2024 ».