Crédit immo : qui vous prêtera au meilleur taux?

Après avoir connu une très forte baisse entre fin 2023 et le printemps 2025, les taux des prêts immobiliers demeurent globalement stables. Toutes durées confondues, selon l’Observatoire du Crédit Logement/CSA, le taux moyen hors assurance, s’est établi à 3,14 % en octobre, en hausse de seulement 0,02 point par rapport à septembre. De quoi déjouer certains pronostics.

« Cet automne, on pensait que les taux allaient plus nettement augmenter compte tenu de la hausse du rendement des OAT [taux d’emprunt de l’Etat français, NDLR] suite à la démission du premier gouvernement de Sébastien Lecornu. Toutefois, bien que restant volatils, ils ont rapidement baissé. Et les taux immobiliers sont restés plutôt stables », analyse Caroline Pasquereau, directrice marketing stratégique et communication chez Empruntis. « Contre toute attente, le contexte politique et budgétaire actuel impacte peu les marchés avec des investisseurs qui semblent rester confiants comme le montre la baisse des tensions obligataires » abonde Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Il faut dire que d’autres paramètres déterminants pour les taux d’intérêt sont plutôt au vert, à l’image de la stabilité de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE). « Les marchés n’ont pas surréagi. Ils avaient déjà anticipé dans les OAT le risque politique français. Donc cette stabilité n’est pas une si grande surprise. On tablait même sur une petite baisse de taux. C’est ce qu’il s’est passé en novembre », explique Guillaume Fourt, directeur des partenariats bancaires de Meilleurtaux.

Des baisses de taux en novembre

Effectivement, plusieurs courtiers affirment que certaines banques revoient à la baisse les conditions de financement proposées avant toute négociation. « En novembre, pour la première fois depuis cet été, certaines banques ont à nouveau diminué leurs taux, de 0,05 à 0,20 %, et pas uniquement sur les meilleurs profils », note ainsi Vousfinancer. « Des établissements ont abaissé entre 0,15 et 0,20 point leur barème, ce n’est pas neutre pour le budget des emprunteurs », confirme Guillaume Fourt. « Les évolutions restent minimes : entre -0,02 et -0,05 point selon les profils et les durées, confirmant un marché désormais plus apaisé », relève plus modérément le courtier en ligne Pretto.

En effet, en prévision de la nouvelle année et de la remise à zéro des compteurs commerciaux, quelques banques se démarquent, témoignant d’une appétence plus forte pour la conquête de nouveaux clients grâce au prêt à l’habitat. Deux courtiers citent ainsi le CCF, ex-HSBC France. « Le CCF a besoin d’avoir un fonds de commerce et se positionne pour gagner des parts de marché sur une clientèle intermédiaire », justifie le porte-parole de Meilleurtaux. C’est-à-dire sur les ménages gagnant entre 40.000 et 80.000 euros par an.

« Le positionnement du CCF illustre bien la nouvelle donne : les banques cherchent à rouvrir le crédit à des emprunteurs solides mais pas forcément premium. C’est le signe d’un retour à une approche plus pragmatique du financement immobilier », analyse Pierre Chapon, CEO de Pretto. Toutefois, cette offensive se veut plus discrète que celle menée par la Société Générale en début d’année. L’enseigne, qui avait mis en pause le crédit immobilier dans le contexte de fusion de sa banque de détail avec le réseau Crédit du Nord, avait ensuite communiqué ouvertement sur un taux à 2,99 % quelle que soit la nature du projet.

Stabilité jusqu’à la fin de l’année

Concrètement, au regard des derniers barèmes de taux adressés par les banques, les taux moyens oscillent entre 3 % et 3,50 % sur 15 ans à 25 ans en fonction de la typologie des emprunteurs, de leur niveau de revenus et de leur épargne résiduelle. Précisément Artémis Courtage évoque du 3,15 % sur 15 ans, du 3,20 % sur 20 ans et du 3,30 % sur 25 ans. Empruntis estime que le taux moyen oscille entre 3,30 % sur 15 ans et 3,45 % sur 25 ans. « Nos moyennes sont hors renégociations, c’est pour cela qu’elles peuvent être légèrement au-dessus des taux énoncés par nos concurrents », justifie Caroline Pasquereau.

Du côté de Meilleurtaux, les taux moyens de novembre estimés ressortent à 3,05 % sur 15 ans, 3,22 % sur 20 ans et à 3,30 % sur 25 ans. « Pour les meilleurs profils, on est bien en dessous des 3 % sur toutes les maturités y compris sur 25 ans », affirme Guillaume Fourt. Selon Vousfinancer, les taux plus bas négociés s’élèvent à 2,8 % sur 15 ans et 3 % sur 20 ans et 25 ans.

L’avenir des taux immobiliers est en revanche plus opaque. « Jusqu’à la fin de l’année, les taux devraient rester stables », anticipe Caroline Pasquereau. « Le maintien des taux directeurs, les bonnes conditions de refinancement des banques et le dynamisme de la concurrence plaident pour un statu quo sur les taux encore en décembre », estime Guillaume Fourt. D’autres se montrent plus prudents sur l’évolution prochaine des taux d’emprunt « Tout dépendra désormais de la capacité du gouvernement à faire adopter un budget, en temps et en heure. Les prochaines semaines vont être décisives » analysait début novembre Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

MARIE-EVE FRENAY