Les 4 chiffres qui indiquent la future tendance immobilière

Des signes d’accalmie… et des records. La dernière note de conjoncture des notaires de France publiée fin octobre dresse un constat nuancé de l’état du marché de l’immobilier ancien au deuxième trimestre 2024. Nombre de transactions, évolution des prix, profil des vendeurs… Etat des lieux et perspectives en quelques chiffres-clés.

· -18,1 % sur le volume des ventes

Serait-ce le début de la fin d’un cycle infernal ? Les notaires se disent en tout cas « optimistes ». La chute continue des transactions depuis 2022 montre en effet de premiers signes de ralentissement. A fin août, on dénombre 780.000 transactions sur douze mois en France (hors Mayotte), soit une baisse annuelle de 18,1 %. Ce n’est certes pas très enthousiasmant, mais pour le deuxième mois consécutif, le recul est inférieur à 20 %. on peut donc avancer que le volume des affaires continue à décroître, mais moins vigoureusement

· Environ 700.000 transactions en 2024

« Au rythme actuel et prenant en compte que la baisse ralentit, l’année devrait se terminer au-dessus des 700.000 transactions, ce qui reste un point bas jamais atteint depuis mai 2015 », soulignent les notaires. Ce niveau sera-t-il celui du fond de la piscine ?
On est en tout cas très loin du record de 1,2 million de transactions enregistré exactement trois ans plus tôt, en août 2021. Le marché volait alors de record en record sur fond de reprise post-Covid et de taux d’intérêt bas. Le resserrement des conditions de crédit a ensuite pesé sur les ventes, qui ont subi un véritable coup d’arrêt en 2023 . Depuis le début d’année, la tendance est à la décrue pour les taux d’intérêt , offrant de nouvelles perspectives aux acheteurs.

Une baisse des prix de -5 % sur un an

Du côté des prix, les indicateurs publiés depuis la rentrée vont aussi dans le sens d’une stabilisation, en Île-de-France et dans tout le pays . L’étude des notaires le confirme : les prix ont diminué de 5 % sur un an au deuxième trimestre, après une baisse de 5,2 % au trimestre précédent. Surtout, d’après les projections sur les avant-contrats, ils ne reculeraient plus que de 2,6 % fin novembre : -2,9 % pour les maisons et -2,2 % pour les appartements.
Le ralentissement est plus marqué en Île-de-France, où les prix ont reculé de 7,2 % fin août sur un an, contre 8,1 % fin mai. En province, ils baissent de 4,3 %, quasiment comme au trimestre précédent, mais ils devraient ensuite ralentir leur chute : les notaires prévoient une baisse annuelle de 1,9 % en novembre. Les prix donc continuent en moyenne à baisser, mais de plus en plus lentement.

· L’âge moyen des vendeurs atteint 61 ans

Dans ce contexte, la note de conjoncture des notaires souligne une évolution significative : l’âge moyen des vendeurs est passé de 59 ans et 10 mois il y a un an, à 61 ans. Ainsi, dans la répartition des ventes de logements par âge, qui était restée relativement stable ces dernières années, les seniors se taillent la part du lion : les plus de 60 ans représentent 56 % des ventes de logement ancien, soit 4 points de plus qu’il y a un an.
A eux seuls, les plus de 70 ans représentent un tiers des ventes, soit une hausse de 3 points. En regardant du côté des catégories socioprofessionnelles, on constate que seule la part des retraités augmente (45 %, en hausse de 3 points).
Que les seniors soient surreprésentés parmi les vendeurs de biens n’est pas surprenant puisque c’est dans cette catégorie d’âge qu’on trouve le plus grand nombre de détenteurs de patrimoine immobilier (près des trois quarts des sexagénaires, contre un peu plus de la moitié des trentenaires par exemple, selon les chiffres de l’Insee en 2022). Mais comment expliquer que leur poids progresse ainsi ?
Le Conseil supérieur du notariat (CSN) avance plusieurs hypothèses : ils étaient surreprésentés l’an dernier parmi les vendeurs d’appartements étiquetés F ou G dans le diagnostic de performance énergétique, qui doivent bientôt devenir impropres à la location . Autrement dit, les seniors semblent moins enclins à rénover les passoires thermiques et préféreraient s’en séparer.
« Les retraités pourraient aussi être des vendeurs plus flexibles sur le prix de vente dès lors qu’ils conservent des plus-values confortables ou parce qu’ils se trouvent dans l’obligation de vendre suite à une succession », ajoute le CSN. On pourrait aussi faire l’hypothèse de vendeurs pressés parce qu’ils souhaitent s’installer rapidement ailleurs, pour changer d’environnement, se rapprocher de leur famille, ou encore pour s’installer en maison de retraite.
L’un des obstacles principaux à l’achat demeure celui de prix encore trop élevés pour un pouvoir d’achat laminé par la hausse des taux. L’amélioration des conditions de crédit jointe à une érosion continue des prix, même si elle semble toucher à sa fin, pourrait faciliter, enfin, le rapprochement de l’offre et de la demande.