Les banques font bugger le taux d’usure du crédit immobilier
07/10/2024 - les Echos
C’est un effet inattendu des efforts des banques pour tenter de relancer la demande de crédit immobilier : les calculs du taux d’usure ont abouti à un résultat plutôt insolite en cette fin d’année.
Selon les barèmes publiés par la Banque de France, pour le quatrième trimestre, le taux plafond auquel il est autorisé de prêter est de 5,85 % pour un prêt immobilier de 20 ans et plus. Dans le même temps, le taux plafond sur des prêts allant de 10 à 20 ans est de son côté un peu plus faible, à… 6,03 %, ce qui constitue une anomalie.
En temps normal, plus un prêt est long, et plus son taux est élevé, car le prêteur estime prendre plus de risques. Et c’est pourtant l’inverse que l’on observe ce trimestre pour les taux d’usure : les banques ont, sur le papier, le droit de prêter moins cher… pour un prêt plus long.
Une curieuse inversion
Comment expliquer cette curieuse inversion ? Tout d’abord par le mode de calcul réservé à ce taux plafond. Ce dernier reprend, pour chaque catégorie de prêts, la moyenne des taux accordés lors des trois mois qui précèdent (il s’agit des taux incluant tous les frais, notamment les garanties et assurances), à laquelle on ajoute une marge d’un tiers.
Le taux d’usure reflète donc en bonne partie les orientations commerciales des banques des trois mois écoulés. Et ces derniers temps, les banques ont précisément concentré leurs efforts sur des acquéreurs plus jeunes, ayant besoin d’emprunter sur une durée plus longue.
Cette clientèle, souvent dominée par les primo-accédants, « emprunte sur des durées comprises entre 20 et 25 ans sur lesquelles les banques ont donc davantage baissé leurs taux. En outre, elles leur ont accordé des décotes de taux plus fortes, avec des prêts à taux bonifiés, avec des taux compris entre 0 % et 2 % , le tout associé à des taux d’assurance plus faibles en lien avec l’âge des emprunteurs sur ces durées longues », explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Ces efforts ont ainsi fait tomber les TAEG (taux du crédit, auquel on ajoute les autres charges mensuelles comme l’assurance du prêt) sur les durées longues, « même si les taux nominaux (c’est-à-dire ceux du crédit hors assurance), eux, restent supérieurs sur 25 ans à ceux sur 15 ans ! », poursuit-elle.
Peu d’efforts sur les durées courtes
Au total, l’effet est spectaculaire sur le taux d’usure : au trimestre précédent, pour cette catégorie de prêts (20 ans et plus), le taux plafond était encore de 6,16 %, soit une chute de 31 points de base (0,31 %).
Un recul trois fois plus rapide que celui des prêts allant de 10 à 20 ans, pour lesquels le taux diminue de 10 points (0,1 %) à 6,03 % pour le quatrième trimestre. Quant aux prêts encore plus courts (moins de 10 ans), ils voient même leur taux d’usure plafond progresser, signe que les banques font actuellement peu d’efforts sur ces durées.
Reste que les stratégies varient d’une banque à l’autre , certains privilégiant les volumes (les groupes mutualistes comme Crédit Mutuel, Crédit Agricole…), alors que les banques de réseau (BNP Paribas ou Société Générale…), dont les parts de marché sont plus réduites, se montrent en moyenne plus sélectives.